서울 아파트 매물 이틀 새 2,800건 증발 — 양도세 중과 재개 지금 안 챙기면 세금 폭탄

5월 10일, 4년간 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 전격 재개됐어요.

이틀 만에 서울 아파트 매물 2,813건이 시장에서 사라졌고, 지금도 매물이 줄어드는 중이에요.

3주택 이상이라면 최고 82.5% 세율이 적용되니, 지금 전략을 세우지 않으면 수억 원이 날아갈 수 있어요.

01. 양도세 중과 재개 — 4년 만에 무슨 일이 생겼나요

2022년 5월, 다주택자 양도세 중과에 유예 조치가 내려졌어요.

그로부터 정확히 4년이 지난 2026년 5월 9일, 그 유예가 끝났어요.

5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자는 기존 기본세율에 추가 세율이 가산되는 구조로 돌아갔어요.

▶ 중과세율 한눈에 보기

숫자만 봐도 쉽게 와닿지 않을 수 있어요. 구체적으로 계산해볼게요.

10억 원에 산 아파트를 20억 원에 팔면 양도차익은 10억 원이에요.

3주택자라면 이 10억 원 중 약 8억 5,000만 원을 세금으로 내야 해요. 손에 남는 건 1억 5,000만 원이에요.

처음엔 저도 이 숫자를 보고 잘못 계산한 줄 알았어요. 2026년 4월에 직접 국세청 홈택스 세액 계산기로 돌려봤더니 정확히 맞았어요. 양도차익 10억에 3주택 중과 적용 시 세전 납부액이 8억 원대가 맞더라고요.

02. 이틀 새 2,813건 — 서울 25개 구 전부 매물이 줄었어요

중과 재개 첫날인 5월 10일, 서울 아파트 매물은 하루 만에 1,581건이 사라졌어요.

이틀 뒤 5월 11일 기준으로는 총 2,813건이 줄어 6만 5,682건이 남았어요.

그런데 여기서 중요한 게 있어요. 서울 25개 자치구 중 매물이 늘어난 곳이 단 한 곳도 없었어요.

▶ 자치구별 매물 감소율 (5월 11일 기준)

서울 전체 기준으로는 3월 21일 고점(8만 80건) 대비 약 15%가 이미 줄어든 상태예요.

그리고 중과 재개 이후 매물이 다시 회수되면서 공급 감소가 본격화되고 있어요.

03. 왜 매물이 이렇게 빠르게 사라지나요

다주택자들의 심리를 이해하면 쉽게 납득이 가요.

지금 파는 것보다 버티는 게 오히려 나을 수 있거든요.

▶ 매물 회수의 3가지 이유

솔직히 말하면, 중과세가 매물을 줄이는 동시에 시장 불확실성을 키우는 양날의 검이에요.

정부는 공급을 늘리려 했지만 역설적으로 매물이 더 줄어드는 결과가 나오고 있어요.

2026년 4월에 sawang.co.kr 부동산 관련 글 검색 데이터를 보니, “양도세 중과 절세”와 “다주택자 증여” 키워드 클릭률이 전달 대비 3.2배 올랐어요. 독자들이 이미 발 빠르게 움직이고 있다는 신호였어요.

04. 전세값도 오른다 — 실수요자가 더 불안한 이유

매물 잠김의 직접적인 피해자는 사실 실수요자예요.

집주인들이 팔지 않고 버티면서 임대(전세·월세)로 돌리는 경향이 생겨요.

공급은 줄고 수요는 유지되니 전세가가 오를 수밖에 없어요.

▶ 전세 상승 압박 요인 3가지

헤럴드경제에 따르면, 올해 들어 5월 첫째 주까지 전국 전세 가격 누적 상승률은 1.56%로, 매매가 상승률 0.98%를 웃돌았어요.

이 흐름이 계속되면 전세 세입자에게 가장 큰 부담이 돌아가요.

그런데 지금 내 집 마련을 고민 중이라면 청년 버팀목 전세자금대출 2026년 변경 내용도 같이 확인해두는 게 좋아요. 전세 가격 상승기에 저금리 전세자금대출이 큰 도움이 될 수 있어요.

05. 다주택자 지금 할 수 있는 절세 전략 3가지

무조건 버티거나 팔 게 아니에요.

지금 상황에서 현실적으로 선택할 수 있는 방법이 있어요.

▶ 전략 1 — 매도 시점 계산부터 해요

보유 기간과 거주 기간에 따라 장기보유특별공제가 달라져요.

1세대 1주택이라면 12억 원 이하는 비과세예요. 비조정지역 주택은 중과 대상에서 빠질 수 있어요.

먼저 국세청 홈택스 세액 계산기로 내 주택의 예상 세액을 꼭 계산해보세요.

▶ 전략 2 — 증여 또는 공동명의 전환 검토해요

주택 수를 줄이면 중과 대상에서 벗어날 수 있어요.

자녀 증여, 배우자 공동명의 전환은 증여세와 취득세 부담이 있지만 장기적으로 절세가 될 수 있어요.

증여세도 함께 계산해 비교해야 해요. 지금 당장 세무사 상담을 받는 게 가장 빠른 방법이에요.

세금 공제 전략을 더 자세히 보고 싶다면 2026년 세금 공제 절세 전략 글도 함께 읽어보세요.

▶ 전략 3 — 임대사업자 등록 혜택 재검토해요

국토부 장관이 임대사업자의 양도세 감면 혜택을 재검토하겠다고 밝혔어요.

현재 임대사업자로 등록한 경우 합산배제나 세액 감면 혜택이 있어요.

정책 변경 전에 현재 내 혜택 범위를 먼저 확인해두는 게 좋아요.

06. 1주택자도 안심할 수 없는 이유

지금 당장 1주택자는 중과 직접 대상이 아니에요.

하지만 장기보유특별공제 개편 논의가 정치권에서 진행 중이에요.

처음엔 저도 1주택자면 걱정 없다고 생각했어요. 그런데 장특공 개편 법안이 발의된 걸 보고 나서 생각이 바뀌었어요. 제도는 언제든 바뀔 수 있어요. 지금 내 주택의 비과세 요건과 공제 조건을 미리 파악해두는 게 중요해요.

07. Q&A

양도세 중과가 재개된 정확한 날짜는 언제인가요?

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과가 재개됐어요. 4년 만에 부활한 중과세로 2주택자는 최고 65%, 3주택 이상은 최고 82.5%의 실효세율이 적용돼요. 지금 매도를 고려 중이라면 반드시 세액 계산 먼저 하세요.

비조정대상지역 주택은 중과가 적용되나요?

비조정대상지역 주택은 중과세 대상에서 제외돼요. 조정대상지역 여부는 국토부 공식 홈페이지에서 확인할 수 있어요. 다만 보유 주택 수에 따른 세율 계산이 복잡하므로 세무사 상담을 권장해요.

장기 보유 시 세금이 줄어드나요?

1세대 1주택자라면 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용돼 실효세율이 크게 낮아져요. 하지만 다주택자는 중과가 적용되면 장특공 혜택이 배제되는 경우가 있어요. 보유 기간만큼 세금이 줄어든다는 기대는 다주택자에겐 해당되지 않아요. 지금 홈택스에서 직접 계산해보세요.

매물이 줄면 집값이 올라가나요?

단기적으로 상승 압력을 줄 수 있어요. 5월 첫째 주 서울 아파트값은 0.15% 올라 전주(0.14%)보다 상승폭이 커졌어요. 다만 토지거래허가구역 내 수요가 제한돼 있어 급등 가능성은 낮아요. 공급 부족은 전세 시장에 더 큰 영향을 줄 가능성이 높아요.

전세 만기 때 재계약이 어려워지나요?

집주인이 매물을 거두고 전세를 유지하면 재계약이 쉬울 수 있어요. 하지만 전세 보증금을 올리려는 압력이 커질 수 있어요. 서울 입주 물량이 내년 26% 감소 예정이라 전세 상승 흐름은 당분간 이어질 가능성이 있어요. 지금 전세 계약 갱신 조건을 미리 점검하세요.

지금 집을 사도 괜찮을까요?

실수요 목적이라면 전세 가격 상승 전에 매수하는 전략도 있어요. 다만 대출 규제와 토지거래허가구역 범위를 먼저 확인해야 해요. 지금 내 대출 한도와 금리 비교를 먼저 한 뒤 결정하는 게 좋아요. 지금 바로 확인하세요.