1. 임대차 계약신고제란 무엇인가? – 도입 배경과 핵심 효과 🏠
1-1. 도입 배경
2021년 전월세 시장의 불투명성과 임차인 권리 약화 문제를 해소하고자 도입된 임대차 계약신고제는 ‘임대차 3법’(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 신고제)의 하나로, 전국적으로 주택 임대차 계약 신고를 의무화하는 제도입니다. 특히 2025년 6월 1일자로 전국 시·군·구 전역으로 정식 확대 시행되며, 수도권과 광역시에서만 적용되던 사용범위가 모든 주택 계약으로 확대된 것이 가장 큰 변화입니다.
1-2. 확정일자 자동 부여
이제 계약을 신고하면 별도의 번거로운 절차 없이 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 이는 임차인이 보증금 반환을 위한 경매 우선변제권을 확보하는 핵심적인 법적 보호 장치로, 제도 시행 이후 전세사기 예방에도 크게 기여할 것이라 기대됩니다
2. 누가 신고해야 하나? – 대상, 의무, 기한 철저 정리
2-1. 신고 대상 계약
임대차 계약 중 아래 항목 중 하나만 해당해도 반드시 신고해야 합니다:
- 보증금 6,000만 원 초과
- 또는 월세 30만 원 초과
- 계약 형태: 신규, 갱신(임대료 변경 포함), 조건 변경, 해지
- 단순 갱신(조건·금액 변화 없음)만 제외됩니다
거의 모든 전·월세 계약이 신고 대상에 해당한다고 보시면 됩니다.
2-2. 신고 주체와 절차
- 임대인과 임차인 모두에게 신고 의무가 있습니다.
- 하지만, 어느 한쪽이 서명 날인된 계약서를 제출하면 공동 신고로 인정됩니다
- 공인중개사 등 대리인 신고도 가능하지만, 이 경우 위임장 및 인증 수단이 필요합니다.
2-3. 신고 기한
- 계약 체결, 변경, 해지일로부터 30일 이내 신고해야 하며, 지연 시 과태료가 부과될 수 있습니다
3. 신고 방법 완전 정복 – 온라인부터 오프라인까지
3-1. 온라인 신고 (RTMS 이용)
- 부동산거래관리시스템(RTMS) 접속
- 공동·간편 인증서 로그인
- 계약 당사자, 주소, 금액, 기간 입력
- 계약서 스캔 파일 첨부
- 신고필증 발급, 자동 확정일자 부여 완료
※ 브라우저: PC에서는 Chrome/Edge 권장, 모바일도 가능
3-2. 오프라인 신고 (주민센터)
- 임대인 또는 임차인 또는 대리인이 관할 주민센터 방문
- 계약서, 신분증, 위임장(대리인 시) 지참
- 신고서 작성 후 제출
- 즉시 신고필증 발급 및 자동 확정일자 부여
4. 과태료 기준 및 경감 방향 – 벌칙부터 예외까지
4-1. 과태료 세부 기준
- 미신고: 2만 원 ~ 30만 원 (단순 지연 중심)
- 허위·거짓 신고: 최대 100만 원
- 과태료는 임대인과 임차인 각각 부과되며, 자진 신고 시 감경 또는 면제 가능성이 있습니다
4-2. 경감 및 계도 정책
2025년 과태료 기준은 기존보다 대폭 완화(최대 30만 원 상한)되었습니다. 이는 제도의 안착을 앞두고 국민의 부담을 낮추기 위함입니다 .
2025년 5월 31일까지는 계도기간으로 과태료가 면제되지만, 신고 의무 자체는 계속 유효합니다
5. 제도가 가져올 긍정적 변화
5-1. 임차인을 위한 법적 보호 강화
- 확정일자 자동 부여로 인해 임차인의 우선변제권 확보 가능
- 계약 내용이 법적으로 증명되며, 거짓 매물과 허위 계약이 줄어듭니다
5-2. 임대인과 사회적 이득
- 계약이 체계적으로 기록되어 분쟁 예방 효과 발생
- 공정한 시장 정보 공개로 시세 왜곡 완화
- 공공 정책 수립 및 시장 조사에 활용 가능한 객관적 데이터 제공
6. 실수 방지를 위한 체크리스트 및 꿀팁
| 온라인 / 오프라인 신고 여부 혼란 | 인터넷 RTMS 첫 화면에서 “임대차 신고” 메뉴 확인 |
| 갱신 계약 누락 | 갱신 시 보증금·월세 변화 시 반드시 재신고 |
| 대리 신고 시 실수 | 위임장＋신분증 준비, 서명 절차 사전 확인 |
| 파일 첨부 오류 | 계약서를 JPG/PDF로 선명하게 스캔 |
| 확정일자 누락 | 신고필증에 확정일자 포함 여부 즉시 확인 |
| 기한 경과 | 계약 체결일 기록 후 30일 이내 신고 완료 |
7. 현장 적용 사례로 보는 장점
- 서울 성북구 / 대구시 등의 지자체: “2025년 과태료 본격 부과” 알림 시행, 주민센터에서 신고 독려 시작
- 국토부와 한국부동산원: 신고율 2024년에 95.8% 기록, 신고 시스템 고도화 및 확정일자 자동화 준비 완료
- 하루 수백 건 신고 사례 발생: 계도기간 종료 시점 이후 주택 거래 현장에서 신고 수요 급증 확인
8. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 단순 갱신 계약도 신고해야 하나요?
A. 보증금·월세 변경이 없으면 불필요, 단 의무사항인 신고 예외 조건임을 꼭 기억하세요.
Q2. 전입 신고와 함께 하면 될까요?
A. 전입 신고 시 계약서 제출하면 신고 의제로 간주, 확정일자 자동 부여까지 동시에 처리됩니다.
Q3. 허위 신고 처벌이 무서워요
A. 허위 신고는 과태료 상한 100만 원, 제대로 신고하면 부담 없이 권리 보호도 가능합니다.
Q4. 모바일에서도 가능할까요?
A. 네, 간편인증서로 RTMS 모바일에서 언제든지 신고할 수 있으며, 주민센터 방문 없이도 충분합니다.
9. 2025 임대차 신고제 핵심 요약
- 2025년 6월 1일부터 전국 확대 시행
- 신규·갱신·변경·해지 등 모든 계약이 신고 대상
- 보증금 6천만 원, 월세 30만 원 초과 시 신고 의무
- 계약일로부터 30일 이내 신고, 미신고 과태료 2만~30만 원, 허위 신고 최대 100만 원
- 확정일자 자동 부여, RTMS 온라인 + 주민센터 오프라인 신고 가능
- 단순 갱신, 금액 동일 계약은 예외이며 신고 필요 없음
10. 마무리 및 향후 방향
2025년부터 전면 확대 시행된 임대차 계약신고제는 실질적인 임차인 보호를 위한 첫걸음입니다.
확정일자 자동 부여, 과태료 다단계 감경, 신고 시스템 고도화를 통해 시장의 투명성과 공정성도 한층 강화되었습니다.
👉 계약 직후 신고, 확정일자 필증 보관, 갱신·해지 시 재신고,
그리고 정확한 계약 금액과 파일 첨부 유지가 안정적인 주거와 불이익 방지의 핵심입니다.