서울 아파트 양도세 다주택자 유예 D-4 | 지금 안 팔면 세금 폭탄 맞는 이유

01. 다주택자 양도세 중과 유예란 무엇인가요

2022년부터 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예해줬어요. 2주택자에겐 +20%p, 3주택 이상에겐 +30%p씩 추가로 붙던 중과세율을 잠시 멈춰준 거예요.

이 유예 조치가 2026년 5월 9일에 끝나요. 그 이후엔 예전처럼 다주택자에겐 중과세율이 그대로 다시 적용돼요. 지방세까지 합치면 실효세율이 최대 75%에 달하는 경우도 나와요.

유예 전·후 세율 비교

처음엔 저도 “어차피 집 팔 계획이 없으니까 상관없겠지”라고 생각했는데, 직접 수치를 뽑아보니 생각보다 차이가 너무 커서 놀랐어요. 5,800만 원은 그냥 날리기엔 너무 큰 금액이에요.

💡 TIP — 홈택스 양도세 자동계산기를 이용하면 내 아파트 기준으로 유예 전·후 세액 차이를 직접 계산해볼 수 있어요.

02. 지금 서울 아파트 매물 동향은 어떤가요

유예 종료가 코앞인데 왜 매물이 안 나올까요? 이유는 두 가지예요.

• 첫째, 코스피가 7,000선 턱밑까지 오르면서 자산 가격 전반이 오름세예요. 집을 팔아도 마땅한 대안 투자처가 없다는 심리가 강해요.
• 둘째, 전세 공급이 워낙 부족해서 임대 수익이 확실한 상황이에요. 세금 내고도 보유가 낫다고 판단하는 다주택자가 많아요.
• 셋째, 유예 연장에 대한 기대감이 아직 남아 있어요. 과거에도 몇 차례 연장이 있었기 때문이에요.

매물 잠김이 지속될 경우 전망

세금 부담이 커지면 오히려 매물이 더 잠겨요. 중과세율 적용 후엔 팔아봤자 손에 쥐는 게 너무 적기 때문이에요. 시장에선 유예 종료 이후 단기 매물 증가보다 장기 보유 선택이 더 많아질 것으로 보고 있어요.

03. D-6 안에 할 수 있는 행동 체크리스트

아직 6일이 남아 있어요. 지금 행동할 수 있는 것들이 있어요. 포기하기 전에 아래 항목을 하나씩 확인해보세요.

• 1. 홈택스에서 내 아파트 기준으로 유예 전·후 양도세 차이 직접 계산하기
• 2. 2주택 이상 보유자라면 세무사에게 빠르게 상담 예약 잡기
• 3. 잔금일 기준이므로 계약은 지금 해도 잔금 일정 조율로 유예 기간 내 처리 가능 여부 확인
• 4. 1세대 1주택 비과세 요건 해당 여부 다시 체크 (2년 이상 보유·거주 조건)
• 5. 장기보유특별공제 최대 80% 적용 가능한지 보유 기간 계산

더 자세한 양도세 절세 방법은 다주택자 양도세 절세 전략 가이드에서 확인할 수 있어요.

04. 유예 연장 가능성은 있을까요

솔직히 말하면, 이번엔 연장 가능성이 낮다는 의견이 우세해요. 이유는 세 가지예요.

• 정부가 이미 2차례 연장을 해줬는데, 또 연장하면 정책 신뢰도에 타격이 생겨요
• 코스피 7,000, 집값 회복 국면이라 “시장 안정”이라는 연장 명분이 없어요
• 호르무즈 분쟁으로 국제 유가가 급등한 상황에서 세수 확보 필요성이 커졌어요

물론 예측은 예측일 뿐이에요. 하지만 연장을 기대하다가 나중에 후회하는 것보다, 지금 가능한 선택지를 모두 검토해보는 게 훨씬 현명해요.

05. Q&A

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