✅ 서울 집값: 4.2% 상승 예상 (주택산업연구원)
✅ 입주물량: 전국 21만 가구로 42% 급감
✅ 정책 기조: 규제 강화 + 공급 확대 병행

→ 이제 심화 분석 시작합니다!

주택산업연구원 전망에 따르면 서울 집값은 4.2% 상승할 것으로 예상됩니다. 수도권은 2.5%, 지방은 0.3% 정체로 지역 격차가 심화됩니다. 입주물량 31.6% 급감이 주요 원인입니다.

아닙니다. 2026년은 전셋값 상승률이 매매가 상승률을 웃돌 것으로 전망됩니다. 전세의 월세 전환이 가속화되면서 월세 압력도 커지고 있어 실거주자 부담이 증가할 전망입니다.

전국 입주물량은 2024년 36만 가구에서 2026년 21만 가구로 42% 급감합니다. 서울은 4만 2천 가구에서 2만 9천 가구로 31.6% 감소하여 공급 절벽이 현실화됩니다.

15억 초과 주택의 주담대 한도가 6억에서 2~4억으로 대폭 축소되었습니다. 중도금 대출도 분양가의 60%에서 40%로 20%p 줄어들어 청약 당첨자 부담이 증가했습니다.

조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월까지만 적용됩니다. 이후 부동산 가격 안정 여부에 따라 추가 연장이 결정될 예정이므로 5월 전 매도 검토가 필요합니다.

지방은 0.3% 상승으로 사실상 정체입니다. 하락은 멈췄지만 회복은 아니며, 수요 자체가 약해진 상태입니다. 제주 등 인구 유입 둔화 지역은 투자 수요 감소로 가격 상승 동력이 약합니다.

토지거래허가구역에서 주택 구입 시 2년 실거주 의무가 있습니다. 최종 1주택이라면 계약 후 2년 실거주 시 양도세 12억 이하 구간 면제 조건을 충족합니다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 해당됩니다.

정부는 수도권에 향후 5년간 총 135만 호, 연간 27만 호 신규 주택 공급을 시행하겠다고 발표했습니다. 재개발·재건축 및 1기 신도시 재정비사업이 핵심이며, 1월 중 추가 공급대책 발표 예정입니다.

고환율, 가계부채, 집값 불안정 등으로 2026년 한은의 기준금리 인하 여부는 불확실합니다. 다만 미국 기준금리 인하에 따라 국내 금리도 일부 낮아질 가능성은 있으나 대폭 인하는 어려울 전망입니다.

저평가 재건축은 장기 투자 관점에서 유망합니다. 다만 이미 투기과열지구로 지정된 서울 재건축은 매입 부담이 크고 토지거래허가로 유동성이 제한되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.